Czynsze w budynkach biurowych związane są z klasą biura. Co do tego nie ma dyskusji. Trudno oczekiwać zbliżonych kosztów najmu w budynkach klasy A, spełniających najbardziej wyśrubowane normy do kosztów najmu powierzchni w budynkach oferujących znacznie niższą jakość powierzchni, często gorszą lokalizację oraz mniej udogodnień. Co jednak warto wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o lokalizacji biura, to wysokość kosztów eksploatacyjnych, których poziom może zaskakiwać i to z korzyścią dla właśnie tych najnowocześniejszych i najbardziej prestiżowych obiektów.
Zgodnie z danymi opublikowanymi w lipcu br. przez Rzeczpospolitą na podstawie analiz firmy REDD, w ostatnich miesiącach nastąpiło odbicie i ceny czynszów wolno, aczkolwiek stopniowo rosną. Czynsze na rynkach regionalnych wahają się w przedziale 13-14 euro za metr kwadratowy powierzchni. Dotyczy to w szczególności budynków, które uzyskały wysokie oceny w systemach certyfikacji środowiskowej lub znajdują się w najbardziej prestiżowych lokalizacjach.
Co istotne, analiza danych, opublikowana przez portal BNM potwierdza, że tak, jak wysokość czynszów jest silnie związana z klasą najmowanej powierzchni, tak wysokość opłat eksploatacyjnych kształtuje się na bardzo zbliżonym poziomie w budynkach klasy A, jak i B, a nierzadko w najnowszych i największych budynkach jest ona nawet niższa niż w budynkach klasy B. Najwięcej dostępnych w Trójmieście biur oferuje stawki eksploatacyjne na poziomie 24-26 zł za m.kw., a przykładowo w Olivia Centre opłaty te wynoszą 24,70 zł w Olivii Star – najwyższym i najbardziej prestiżowym obiekcie, a w pozostałych budynkach kształtują się na poziomie od 21 do 23 zł.
Nasz niski poziom opłat eksploatacyjnych związany jest ze skalą Olivii, która jest największym centrum biurowym w Polsce. Dzięki temu ma możliwość zarządzania kosztami w ramach własnych, bardzo efektywnych zespołów facility management, property i asset management, a także zespół controllingu. Pozwala to efektywnie kontrolować koszty i integrować je pionowo – podkreśla Maciej Kotarski, dyrektor Olivia Centre. – Koszty rozkładają się na ponad 100 najemców, a wielkość obiektu, obejmująca ponad 175 tys. mkw. powierzchni wynajmu powoduje, że łatwiej można optymalizować kosztowo takie przedsięwzięcia jak przebudowa patio, modernizacje czy budowa nowego boiska. To także głównie skala pozwala na liczne inwestycje własne i poszerza nasze możliwości. Ponadto, dzięki naszym dobrym relacjom i inwestycji w integrację społeczności Olivii udaje nam się znaleźć partnerów w nowych przedsięwzięciach wśród partnerów z Olivii. Dobrym przykładem jest sponsoring firmy Omida dwóch ogólnodostępnych stołów bilardowych czy strefy wypoczynku i coworkingu, które dostarczył Nowy Styl.
Bardzo konkurencyjne stawki opłat w największych i najbardziej nowoczesnych biurowcach mogą zaskakiwać także, jeśli weźmie się pod uwagę ilość dodatkowych korzyści, jakie są oferowane najemcom. W Olivii jest to na przykład Olivia Garden – całoroczny egzotyczny ogród, rozbudowane tereny zielone, wypełnione wysokimi drzewami, ogrody kieszonkowe, boiska do siatki plażowej, tereny rekreacyjne i wypoczynkowe, taras widokowy na 32 piętrze Olivii Star, a także szereg inicjatyw i wydarzeń, adresowanych do pracowników najemców, wpływających na integrację i rozwój społeczności.
12 lat doświadczeń w zarządzaniu tak dużym projektem, jak Olivia pozwala nam na bardzo efektywne zarządzanie naszą powierzchnią – mówi Monika Pietrzak-Borowska, Dyrektor Działu Zarządzania Nieruchomościami Olivia Centre. – Duże znaczenie ma także fakt, że nie powierzamy zarządzania Olivią zewnętrznym podmiotom, a wszystko prowadzimy we własnym zakresie. Pozwala to na znacznie efektywniejszą analizę danych i optymalizację procesów w oparciu o wypracowaną wiedzę. W ten sposób mamy realny wpływ na kształtowanie kosztów funkcjonowania centrum oraz możliwość zapewnienia naszym najemcom bardzo konkurencyjnych stawek opłat. Prowadzenie centrum w oparciu o własne zasoby kadrowe ma także olbrzymie znaczenie w obszarze budowania dobrych relacji z Rezydentami oraz szybkiego reagowania na ich potrzeby. Co więcej, oferujemy nasze usługi podmiotom spoza z Olivii – właściciele i najemcy innych nieruchomości także mogą korzystać z naszego doświadczenia.
Dane potwierdzają także stabilizację popytu na powierzchnie biurowe w regionach. Raport firmy Newmark potwierdza, że umowy w pierwszym kwartale 2025 roku objęły poziom 176 900 m.kw. i dotyczyły głównie renegocjacji. Jest to niższy o 20% poziom niż w ubiegłym kwartale, jednak o 27% wyższy niż w analogicznym okresie 2024 r. Trend ten potwierdza także podsumowanie największego polskiego centrum biznesowego – Olivii Centre. Umowy najmu podpisane w pierwszym półroczu osiągnęły poziom 22 tys. m.kw. Wśród nich znalazło się 10 nowych najemców, jednak większość podpisanych kontraktów dotyczyło renegocjacji najmu z dotychczasowymi klientami.
